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物件を売却するときにかかる仲介手数料とは?手数料の仕組みや計算方法

不動産会社を通じて物件を売却する場合、仲介手数料という成功報酬を払わなくてはいけません。

「費用をかけるのは嫌だ!」「どうしても無料にしたい!」という方もいらっしゃるかと思いますが、そのような考え方はあまりおすすめできません。

仲介手数料をケチってしまったばかりに、売買金額が大きく下がってしまうことがしばしばあるからです。

今回は、不動産売買における仲介手数料が発生する仕組み、仲介手数料0円の業者のメリットやデメリット、それでも仲介手数料を0円にする方法などをまとめて解説いたします。

今不動産を売却しようとしている方必見の内容となっていますので、売却を考えている方はぜひご一読ください。

不動産売買における仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社が不動産売買の仲介を行った場合に、その売主もしくは買主から受け取れる手数料です。

不動産会社が売主と買主の両方を相手にしている場合は、両方から仲介手数料を受け取れます(不動産会社の判断で片方を無料にしたり、両方を半額にしたりすることもできます)。

仲介手数料は、売買価格に比例し、高く売れるほど仲介手数料も高くなります。成功報酬ですので、売買が成立しない限りは発生しません。

不動産の広告費用は誰が負担するの?

不動産会社は、不動産を売るために様々なメディアに広告を出しますが、その広告費用は、原則として不動産会社が負担します。

広告費用以外の経費、例えば人件費や内覧時の交通費なども、全て不動産会社が負担します。不動産会社は、得た仲介手数料の中からこれらの費用を捻出しているとも言えます。

宅地建物取引業法という法律で、「不動産会社は仲介手数料(媒介報酬)以外の手数料は受け取ってはいけない」としっかりと規定されています。

もし、不動産会社が、売主に仲介手数料とは別に広告費や事務手数料という名目で費用を請求した場合、それは違法行為となりますので、弁護士に相談しましょう。

最初からトラブルを避けるために、契約の内容を書面で残しておくことも大切です。

例外的に不動産会社が売主に直接広告費用を請求できるケースとは

実は、上記の決まりには例外があります。

売主が不動産会社に対して「特別な広告」を依頼した場合、不動産会社はその分の費用を、仲介手数料とは別に売主に対して直接請求できるのです。

ただし、特別な広告と認められるためには

  • 依頼主が明確に依頼して発生したものであること
  • 通常の仲介業務では発生しない費用であること
  • 実費であること

という3つの条件を満たす必要があります。

依頼主から「特別な広告を売ってください」と言わない限り、発生することはありません。言っていないのに請求されたら、やはり違法行為ですので、弁護士に相談しましょう。

また、仲介依頼の契約期間は原則として3ヶ月(双方の合意により延長可)ですが、契約期間終了前に売主の都合で契約を解除した場合、不動産会社には広告費用を請求する権利が発生します。

実際に権利が行使される(依頼主が広告費用を請求される)ことはめったにありませんし、売主としても3ヶ月待てばいいだけの話ではありますが、心配な場合は、契約を結ぶ前にこのルールの適用について確認しておきましょう。

仲介手数料はいくらかかる?計算方法は?

不動産会社が、売主もしくは買主から受け取れる仲介手数料の上限額は法律で定められています。

あくまでも上限額は上限額であり、その額通りに請求しなければならないという決まりはありませんが、実際には、上限もしくはその近くまで請求するという不動産会社が多いようです。

仲介手数料の基本的な仕組み

仲介手数料は、売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。

  • 200万円以下の部分:売買金額の5%
  • 200を超え400万円以下の部分:売買金額の4%
  • 400万円を超える部分:売買金額の3%

例えば、売買金額が900万円だった場合は以下のようになります。

  • 200万円以下の部分:200万円×5%=10万円
  • 200を超え400万円以下の部分:200万円×4%=8万円
  • 400万円を超える部分:500万円×3%=15万円
仲介手数料上限=10万円+8万円+15万円=33万円(別途消費税がかかります)

この方法は計算がちょっと面倒です。そこで生み出されたのが速算法です。

速算法

速算法は、計算結果を買えることなく、その経過をより簡単にした式です。

  • 売買金額が200万円以下の場合:売買金額の5%
  • 売買金額が200万円を超え400万円以下の場合:売買金額の4%+2万円
  • 売買金額が400万円を超える場合:売買金額の3%+6万円

例えば、売買金額が900万円だった場合は、以下のようになります。

仲介手数料上限=900万円×3%+6万円=27万円+6万円=33万円(別途消費税がかかります)

速算法を使わないときと同じ数値が出ます。売買金額がいくらであろうとも必ず両者は一致しますので、速算法を使ったほうがずっと楽です。

仲介手数料上限早見表

売買価格 仲介手数料上限(税抜)
200万円 10万円
400万円 18万円
600万円 24万円
800万円 30万円
1000万円 36万円
2000万円 66万円
3000万円 96万円
4000万円 126万円
5000万円 156万円
7000万円 216万円
1億円 306万円
3億円 906万円
5億円 1506万円

仲介手数料が0円の不動産会社は問題ない?

最近は、仲介手数料を一切取らない、仲介手数料0円を売りにしている不動産会社が増えてきています。一見お得にも見えますし、怪しくも見えるこの制度、実際のところ問題はないのでしょうか。

そもそもなぜ仲介手数料を0円にできるのか?

これを知るためには、まずは不動産会社の仲介仕組みについて、少し理解する必要があります。

不動産会社の仲介には、買主と売主が同じ不動産会社を利用する場合と、両者が違う不動産会社を利用する場合があります。

不動産業界では、前者を「両手間」、後者を「片手間」と読んでいます。不動産会社にとって望ましいのは両手間です。売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れるからです。

例えば、片手間で1000万円の取引が成立しても、受け取れる仲介手数料の上限は36万円だけですが、両手間なら倍の72万円になります。

また、両手間ならば、売主もしくは買主どちらか一方の仲介手数料を0にしたり、両方を上限の半額にしても、ある程度利益を確保できます。

これは、売主や買主に対する求心力になります。

中小の不動産会社は、知名度で勝る大手不動産会社との競争に勝つために、仲介手数料を無料・半額とすることが多いようです。

このように、「売主の仲介手数料0円!」を謳っている不動産会社は、買主に対して手数料を請求することによって、商売を成り立たせているのです。

仲介手数料0円の不動産会社を使うデメリットは?

仲介手数料0円という仕組み自体は詐欺でもなんでもなく、うまく利用すればメリットだけを享受できます。

しかし、仲介手数料0円を採用している不動産会社は知名度が低く、販売網も貧弱な中小のところが多いため、スムースに売れづらいというデメリットがあります。

また、売主の仲介手数料が0円で買主から仲介手数料を取る場合、不動産会社は買い主の立場に寄り添いがちになり、売主の立場は弱くなります。

仲介手数料を安くできても、売れない(その結果値下げしなければならない)のでは本末転倒です。

仲介手数料とその不動産会社の能力を、よく比較した上で利用するかしないかを決めましょう。個人的にはあまりおすすめできませんが……。

仲介手数料はいつ支払うの?

不動産仲介業では、売買契約が成立した時点で、不動産会社に請求権が発生します。

売買契約さえ成立すれば、不動産会社はこの権利をいつ行使しても良い(いつ支払いを求めても良い)のですが、多くの不動産会社は「契約締結時に50%、引き渡し完了時に50%」という形式を採用しています。

なぜ仲介手数料を2回に分けて支払うの?

都道府県が指導する「中間金」という考え方に基づいているためです。2回に分けて支払えば、売主と不動産会社が互いに互いを裏切りづらくなります。

この考え方が不動産業界に慣例として広がったから、ともいえます。

仲介手数料の支払い時期を「引き渡し完了時に100%」にできる?

交渉次第で可能です。

売買価格が高くなった場合、引き渡し前に仲介手数料の半額を用意するのはけっこう大変かもしれません(例えば、売買金額が1億円の場合、仲介手数料上限は306万円、その半額は153万円となります)。

そのような場合は、不動産会社と交渉してください。もちろん、いつも必ずうまくいくとは限らないのでご注意を。

仲介手数料を支払わなくてもいいケース

仲介手数料を払わなくていいケース、というのが幾つかあります。前述の仲介手数料0円の不動産会社を利用する、というのもその1つですが、それ以外にも方法があります。

仲介ではなく買取を選ぶ

不動産の売却方法は大きく「仲介」と「買取」に分けられます。仲介は不動産会社を通じて買い手を探すのに対して、買取は不動産会社が自らその物件を買い上げます。

買取は仲介とは別物なので、当然仲介手数料はかかりません。また、買い手を別途探す必要がないため、広告が必要なく、即時売却が可能など、他にもメリットがたくさんあります。

ただし、肝心の売買金額はどうしても仲介よりも安くなってしまいがちです。

不動産屋も買い取った物件をより高く売って利益を挙げなければいけない以上、どうしても買取金額は安くなってしまうのです。

また、不動産会社は余計な資産を抱えたくないので、買取そのものに対しても消極的なことが多いです(仲介業務は余計な資産を取得することなく安定した利益が得られます。不動産会社にとっては仲介業務のほうが都合がいいのです)。

仲介に出しても全く売れない物件を投げ売り覚悟で処分する場合などを除いては、買取は選ばないほうが良いでしょう。

結局、手数料をケチらず、仲介手数料は有料で販売網が充実した業者に頼むのが、一番いいのかもしれません。

まとめ

不動産の売却時に発生する仲介手数料は、工夫次第で0にすることも出来ますが、一方でそれは別のリスクを増大させてしまう可能性があります。

無理に仲介手数料を安くしようとするよりも、キチンと払って、より高い金額で物件を売却したほうがお得になるケースも多々あります。

もちろん結局はケースバイケースですが、仲介手数料を少しでも減らしたいという考えた方は、避けたほうが懸命かもしれません。

[記事公開日]2019.03.11
[ライター]佐久間