投資運用最新情報ポータル IMNIP

不動産投資のリスク

不動産投資のリスク

投資を行うには、多かれ少なかれリスクが伴いまして、投資の種類によってリスクが大きい、小さいと分かれます。

一般的にハイリスクの場合はハイリターンとなり、ローリスク場合はローリターンとなります。株式やFXの場合、市場の状況次第で、一夜にして大損を被ってしまうこともありますし、その逆で大きな利益を得ることもあります。

不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンと言われており、購入時と売却時の価格が変わってしまうことはありますが、それほど急激な変化が起こることは滅多にありません。

また、売却に至るまでは、安定した家賃収入があります。物件の劣化により家賃の下落はあるものの、それはゆるやかなもので、いきなり大幅に変動することはありません。

とは言え、リスクがないわけではありませんから、十分リスクを理解した上で、不動産投資を行うことが大切です。

不動産投資のリスク

地震による倒壊、津波、液状化、火災などのリスク

地震大国の日本では、いつ大地震が起きてもおかしくありません。地震により、建物が全壊や半壊、津波、液状化、火災などの被害を受けることがあります。建物の被害により、修繕だけではなく居住不能になり、家賃収入が入らなくなる可能性もあります。

被害を少なくするに、まずは、1981年以降の新耐震基準をクリアした物件を買うことです。また、地盤の固さ、液状化マップ、地震の災害マップなどをよく調べて、被害が起きにくそうな場所や土壌の物件を購入するとよいでしょう。

住宅密集地の場合、火災が起きた際の火の燃え広がりが早いですから、密集した場所を避けるのも一つの手です。

予期しない修繕による出費

ある程度の築年数が経った中古物件では、購入したとたん、あちこち修繕が必要になる場合があります。

マンションの場合、概ね10年~15年に1回ほど大規模な修繕を行う場合が多く、管理費の中から積み立てをしています。ところが、場合によってはその積立だけでは足りなくなり、追加料金を負担しなくてはならないという事もあります。

管理をしっかり行っていないマンションでは、「修繕積立金破綻」が起こることもあります。

1棟を購入した場合は、修繕積立金の使い道はしっかり計画を立てるようにし、1戸を購入する場合は、修繕計画をしっかり行っている管理組合のあるマンションなどを選びましょう。

物件の事故リスク

「事故物件」という言葉がありますが、入居者の自殺や殺人あるいは孤独死で長期間放置されていたなどの場合、事故物件として家賃を大幅に下げないと借り手がつかなくなる場合があります。

これは、オーナー側で防ぐことは難しいのですが、戸数の少ないアパートであれば、日ごろから居住者との交流を取ることで、ある程度様子を伺い知ることができます。

家賃滞納、夜逃げ、長期空室リスク

入居者がなんらかの理由で家賃を長期間滞納し催促にも応じない場合や、入居者退去後に長期間空室が埋まらない場合があります。

マンションやアパート1棟を購入した場合は、1戸が空室でもリスク分散はされますが、1戸だけの場合は、家賃滞納や空室があれば、ローン返済が厳しくなります。空室時の対策として、空室時の家賃保証をしてもらえる管理会社に依頼をするのも一つの方法です。

不動産価値の下落リスク

建物の老朽化以外の原因で、売却時に不動産の価値が下がる場合があります。

例えば、「ショッピングモールが撤退して、栄えていた街がゴーストタウン化してしまった」「地震や洪水の災害に遭い、建物は無事でも町全体が住める状態ではなくなった」「物件のすぐ隣に大きなマンションやビルが建ち、日当たりが悪くなった」など、様々な原因が考えられます。

また、ショッピング施設や駅などができるという情報を元に、将来の値上がりを期待して不動産を購入したものの、計画がとん挫してしまった、という場合もあります。

隣に大きなマンションやビルが建つ可能性については、隣の敷地が空き地や畑、駐車場である場合、いずれ高いマンションなどが建つ可能性がないとは言えませんので、注意が必要です。

金利上昇リスク

不動産購入の際には、融資を受けてローンを返済して行くという場合が多いと思います。

融資を受けた際に変動金利を選択した場合、市場の状況によって金利が大きく上がってしまい、返済が厳しくなることもあります。特に、1棟の購入のために億単位の融資を受けている場合、金利負担もばかになりません。

管理会社倒産のリスク

管理会社に、不動産の管理を任せるケースも多いと思います。その場合、入居者は管理会社に敷金や家賃などを払いますから、それがオーナーに支払われないまま倒産してしまうこともあります。

管理を任せる管理会社について、あらかじめ経営状態や実績などを調べ、経営が傾いていないことを確認してから、任せるようにしましょう。

相場変動リスク

ここ5年ほど、築3年未満のマンションの平均価格(70m2換算)は、6,684万円と前年比2.9%上昇となっておりますが、平均賃料(70m2換算)は、月額22万4905円と前年比2.5%の上昇にとどまっています。つまり、価格上昇に賃料が追い付いていないということです。

そして、投資回収にかかる時間は、ここ18年で最も時間がかかるという結果になっており、6年前に比べると、投資回収期間が5年ほど伸びています。(参照:2018/5/8 日本経済新聞)

価格が上がり続けているという事は、マンション購入者が多いという事ですが、このような時期にマンションを購入した場合、売却時に経年劣化分を差し引いた価格以上に相場が下がってしまうというリスクがあります。

そうなると、想定以上のキャピタルロスが発生してしまいます。不動産は必ずしもその物件の絶対的な価値だけではなく、相場によっても価格が変動することを念頭に置いておく必要があります。