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不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資は、株式投資やFX、投資信託、国債、金などの他の投資と異なり、資金力がなくても大きな投資を行うことができます。

また、リスクもそれほど大きくないため人気の高い投資となっていますが、不動産投資は、メリットやデメリットを十分に理解した上で行うことが大切です。

不動産投資のメリット

安定的に収入を得ることができる

毎月安定的に家賃収入を得ることができます。一度入居すれば、通常は数年退去することがないため、長期に渡っての利益を確保することができます。

また、他の副業とは異なり、不動産を経営するのに特に自ら作業を行うことがあまりないので、管理体制さえしっかりしていれば、「不労所得」が入るとも言えます。

少ない資金または自己資金ゼロでの購入が可能

他の投資方法と異なり、不動産投資の場合は不動産投資ローンを活用することにより、自己資金ゼロ、または少ない自己資金でも投資が可能となります。

ただし、自己の属性(勤務先、年収、資産)や不動産の評価により、利率などの条件が異なりますので、極力複数の金融機関を比較して、一番いい条件の機関を選ぶようにしましょう。

保有し続けることで相続税対策になる

預貯金や株、債権などが時価評価であるのに対し、不動産の評価額は、路線価格(実際の価格の70~80%ほど)がベースとなります。そのため、現金や株、債券で相続するよりも税金を安くすることができるため、相続税対策として不動産投資を行う人も少なくありません。

年金対策になる

これから先の少子高齢化社会においては、年金受給年齢は上がり、年金額も減ることが予想されます。年金だけで生活することが厳しくなるため、不動産投資により、働くことなく安定収入を得ることができれば、高齢者になっても一定の収入を確保することができます。

生命保険として活用が可能

融資を受けてローンを組む際には、通常の住宅ローンのように団体信用生命保険を掛けることになります。所有者が死亡の際は保険がおりるため、残りのローンを払う必要がなくなります。

その後遺族は、家賃収入をそのまま受け取り続けることができるので、一種の生命保険のような活用の仕方をすることができます。

土地は手元に残すことができる

仮に地震などの災害で建物が壊れた場合、建物の価値がなくなってしまっても、最悪土地だけは資産として手元に残しておくことができます。また、法定耐用年数を超えれば建物価値はゼロとなりますから、長期間保有する場合も、土地だけは資産として残ることになります。

不動産投資のデメリット

売りたいタイミングで売れるとは限らない

株やFXなどは成り行き注文であれば、売りたいタイミングで売ることが可能になりますが、不動産投資はそうはいきません。

売るための手続きに時間がかかりますし、通常、買い手がすぐに見つかることはそう多くはありません。売りたいタイミングですぐに売れるとは限らず、短期の売却だった場合はインカムゲインも期待できず、手数料や税金だけがかかり赤字になってしまいます。

空室の長期化により返済がきつくなる

多くの場合、不動産の購入は融資を受けてローンを組み、家賃収入をローンの支払いに当てることになります。

ローンの組み方や返済額にもよりますが、空室期間が長引いたり、賃貸している部屋で事故があったり、災害で破損して長期間入居不能になれば、返済もきつくなります。

そのために不動産を手放さざるを得ないという場合もあります。ただし、残債が残っている段階で売却すると、売却額はかなり低くなることがあり、キャピタルロスを発生させる原因となります。

地震などの災害によるリスク

今後、首都圏や東海地方に大地震が発生する可能性が高いと言われています。新耐震基準で建てられた物件であっても、火事での焼失、津波被害、液状化などのリスクもあります。

保険はしっかりかけておくことと、どのくらいの規模の被害を受けた場合、保険はどのくらい下りるのかまで、事前に調べておくことも大切です。

キャピタルロスが発生する場合もある

最近の不動産投資は、インカムゲインを狙っての投資が多くなっているとは言え、売却時に大きなキャピタルロスが発生した場合、長年にわたって得た家賃収入分の利益が一瞬で飛んでしまい、赤字になることさえあります。

周囲の環境の変化により、不動産の評価が落ちてしまう場合は仕方がないですが、不動産そのものの劣化のために極端に評価が下がらないよう、日ごろからメンテナンスをしっかり行っておく必要があります。

物件によっては多くの維持費がかかることもある

特に中古物件の場合は、老朽化により、予想していない修繕の必要が次から次へと発生するということもあります。購入時には、購入価格だけではなく、その後のメンテナンスにかかる経費も余裕をもって想定しておくことが大切です。

すべての物件には固定資産税がかかりますが、マンションなどを一棟所有している場合は、その額もバカになりません。管理・修繕費だけではなく、固定資産税についても考慮しておく必要があります。

金利が上昇するリスクがある

多くの場合、不動産の購入は融資を受けて行います。その際の金利に変動金利を選んだ場合、市場の状況によっては金利が大きく上がり、負担がのしかかることがあります。そのために返済しきれなくなり、売却するケースも少なくありません。

かといって、単純に固定金利にすれば良いかと言うとそうでもありません。固定金利は最初から高めに設定されていますから、市場の金利が低い期間にも高めの金利を支払わなければならない、というデメリットがあります。