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不動産投資の種類について

不動産投資の種類について

不動産投資にはいくつかの種類があります。

  • マンションやアパート一棟への投資
  • マンションやアパート一戸への投資
  • 一戸建てへの投資
  • 土地へ投資

などがあります。

個人で投資する場合は、一棟に投資するならアパート、一戸であればワンルームマンションへの投資を選ばれることが多くなっています。

不動産投資の種類

マンション一棟への投資

マンション一棟を購入するためには、潤沢な資金が必要となります。

とはいえ、融資により数倍の不動産と購入することは可能で、返済は家賃収入から行いますから、一般的な年収のある人であれば、マンションの一棟買いも可能ではあります。

ただし、購入する物件の耐用年数の残存年数によっては、融資が受けられない場合もあります。

※1 参考:マンション・アパートの法定耐用年数
(減価償却の計算の元となる数字であり、実際の建物の耐用年数とは異なります)

軽量鉄骨造 19年~27年
木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

新築物件であれば、すぐに修繕が発生することは少ないですが、購入価格が安い中古物件の場合は、予想しない修繕が必要になることもあり、経年劣化による家賃の下落や空室増加などのリスクは考慮しておく必要があります。

メンテナンスを怠ると劣化が激しくなり、売却時の価格が大幅に下落する可能性もありますので、マンション一棟全体に渡るとそれなりに経費もかかりますが、マメにメンテナンスを行うことが大切です。

また、地震などの災害によって損壊し、家賃収入が期待できないままローンだけが残ってしまった場合、その返済も多額になります。

しかし、通常土地も込みで購入することになりますので、仮にマンションが居住不能となった場合でも、土地だけは資産として手元に残りますから、それが一戸買いとは異なるメリットとなります。

マンションは、一般的に部屋数が多いため空室リスク分散することができまし、ローンを返済し終われば、丸ごと家賃が収入となり、毎月安定的な収入が期待できます。

アパート一棟への投資

アパート一棟を購入する場合、マンションと比べて安価となり、地域や築年数によっては4~500万円くらいから購入できる物件もあります。アパートは木造であることが多いので、経年劣化の度合いもマンションより大きいです。

特に購入価格が安い中古物件の場合は、予想しない修繕が必要になることもあり、経年劣化による家賃の下落や空室増加などのリスクは考慮しておく必要があります。

マンション同様に、地震や災害で居住不能になることもありますが、最悪の場合でも土地だけは手元に残ることになります。

ワンルームマンションへの投資

ワンルームマンションへの投資は、一般のサラリーマンでも手の届きやすいため、取引も活発に行われています。

結婚率の低下や離婚率の増加などにより、以前に比べて単身者が増えていますので、ワンルームマンションの需要も増えていき、ワンルームマンションへの投資は、今後も伸びて行くと思われます。

ワンルームなので空室にならないことが前提になりますが、購入費用の融資を受けることもでき、返済を今後の家賃収入で賄うことも可能です。

一棟で購入する場合と異なり、空室や家賃滞納になった場合、その月の収入はまったくないということになりますから、空室期間をできるだけ短くする必要があります。

また、突発的な修繕や、予想以上に経年劣化が進んだことによる家賃下落なども想定しておかなくてはなりません。

新築物件の場合は、空室保証や滞納保証付きのサポートを行っている業者に管理を依頼することも可能です。管理が徹底しているマンションを選ぶことで、劣化による家賃下落のリスクを減らすことができます。

ファミリータイプマンション1戸への投資

ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションより購入価格は高くなりますが、その分家賃収入も多くなります。しかし実際は、購入価格に比例して家賃が高くなるわけではないことは理解しておく必要があります。

例えば、ワンルームの購入価格が1,000万円、その家賃が10万円とします。3LDKの購入価格が 3,000万円と3倍になったとしても、家賃はそれに比例して3倍の30万円にはならないという事です。

ファミリータイプの場合は長く住んでもらいやすいものの、一度空室になると、ワンルームより決めるまでの期間も長く決定率も低いので、その分空室期間が長期になる可能性があります。

というのは、ファミリーの場合、保育園や幼稚園、小学校、病院、スーパー、駅など、それぞれに対する距離などの条件の優先順位が、家族によって異なるからです。

ワンルームであれば、おおかた交通と買い物に便利であれば好まれ、住む本人が気に入ればすぐに契約に至りますが、ファミリーの場合は、子供の年齢によって必要な条件も異なり、家族の誰かが反対するなどあるからです。

また、ワンルーム同様、経年劣化による家賃下落も想定しておく必要はあります。

一戸建てへの投資

投資用不動産としての一戸建て物件は、数がそれほど多くありませんが、土地を持っている人が、税金対策のために戸建て住宅を建てて賃貸に出す、というケースもあります。

ファミリータイプのマンション同様、一戸建てに入居するのはファミリー層が多いので、長く住んでもらいやすい、つまり空室になりにくいというメリットがあります。ですが、いったん空室になると、なかなか埋まりにくいというデメリットもあります。

また、一戸建ては木造が多いため、メンテナンスを怠ると劣化の進みも速くなり、家賃下落の原因となります。そのメンテナンスも、屋根や壁、シロアリ対策、配管、庭など、広範囲に渡りますので、その分経費もかさみます。

土地への投資

土地を購入した場合は、そのままでは売却するまで利益が出ることはありません。

購入にも売却にも、不動産会社の手数料や税金が発生しますから、地価の値上がりによって得る利益、キャピタルゲインが手数料や税金を上回った時に、初めて利益が出ることになります。

土地を有効活用するためには、土地そのものを貸し出す、あるいは、駐車場経営やマンション経営などを行うことにより、賃貸収入を得るインカムゲインを狙う方法があります。

バブルの時期は土地を買えば必ずといっていいほど値上がりをしていましたが、今はキャピタルゲインを期待するのは、よほど町が発展するなどの事情がない限りは難しくなっています。

ただし、マンション、アパート、戸建て住宅は必ず経年劣化しますが、土地は年数が経たからと言って劣化することはありませんから、市況が悪くならなければ大きな損失はありません。