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お金(初期費用)がなくても不動産投資は出来るの?

お金(初期費用)がなくても不動産投資は出来るの?

資産運用を考えた時、株式投資、FX、投資信託、個人向け国債、金、先物取引、不動産投資などさまざまな方法が考えられます。この中で、手元費用が少ししかない、あるいはまったくないという人でも投資可能な場合があるのが、不動産投資になります。

手元費用が少ししかなくても投資できる理由は、融資を受けて投資用不動産を購入し、ローンの返済を家賃収入から行う方法が取れるからです。

不動産投資ローンを利用する

不動産を購入する場合、居住用であれば住宅ローンが適用されますが、投資用であれば不動産投資ローンが適用されます。両社とも不動産を購入するためのローンとなりますが、目的、金利、審査、対象となる物件などに違いがあります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資は、賃貸用の不動産の建築や購入という目的で行われるものです。最大の特徴は、住宅ローンよりも融資の上限額が高い場合が多いことにあります。2割程度の頭金が必要となることもありますが、物件によっては頭金なしでも融資が可能なケースもあります。

融資対象者のハードルはそれほど高くなく、20歳以上で前年度の年収(税込)が200万円以上あれば条件は満たされます。

複数の金融機関を利用すれば数億円の融資を受けられることもあり、マンションやアパートを1棟購入することも可能となります。ただし、収益性が極端に低い物件の場合は、融資審査に通らない場合もあります。

一方、住宅ローンの場合は、自分および家族が居住するための不動産を購入、リフォームなどに費用に充てるためのものです。

融資対象者は健康保険、社会保険の被保険者であること、自営の場合は3年以上事業を継続していることなどが条件となります。融資上限は、年収の8倍程度となる場合が多くなっています。

不動産投資ローンと異なり、返済は給与所得から行いますので、融資上限は不動産投資ローンほど高くはなりません。

不動産投資ローンを利用するメリット

初期費用が少なくても投資が可能

不動産投資ローンを利用することにより、初期費用がゼロ~購入価格の2割程度の自己資金で、投資が可能となります。

ただし、必ずしも全員が融資の審査に通るわけではありません。融資申込者の年齢、年収、資産、さらには、購入予定の不動産の評価などにより融資が受けられない場合もあります。

融資の審査が降りにくい低い年収の場合は、商工中金や日本政策金融公庫などの融資を受けられる可能性があります。

ローンの返済は家賃収入で支払うことが可能

住宅ローンや他の借金の返済と異なり、不動産投資におけるローンの返済は、基本的には家賃収入から行うことを想定しています。

ですから、返済のために生活を節約するなどの努力を行う必要がありません。努力すべきは、家賃収入がローンの返済額を上回り、安定的な収入を得られるように物件の管理をきちんと行って行くことにあります。

不動産投資ローンを利用するデメリット

返済が滞るリスクがある

空室が長期間に渡ってしまう、居住者の家賃滞納や夜逃げ、想定外の高額な修繕が必要になったなどの事情で、返済が難しくなってしまうことがあります。

不測の事態に備え、自己資金を残して購入した場合はまだ赤字で済みますが、自己資金のほとんどを初期費用に回してしまった場合などは、不動産を持ち続けて行くこと自体が難しくなります。

属性により借りられる金融機関が異なる

属性とは融資を受ける人の勤務先、年収、勤続年数、雇用形態などを総合した評価のことです。属性が高い、つまり勤務先が大企業、職業が弁護士や医者などで年収も高い場合は、メガバンクでの融資を受けやすくなります。

条件によっても異なりますが、一般的に属性の高い人はメガバンクや信託銀行からの融資を受けやすく、金利も低めとなっています。

年収が高め(1000万円~) メガバンク・信託銀行
年収は平均的(700万円~) 地方銀行
年収は低め(~500万円) 信用金庫・日本政策金融公庫・商工中金・ノンバンク

融資の条件は属性だけではなく、資産や購入不動産評価にもよりますので、年収が低くても、数億円の価値の不動産を所有しているなどの場合は、メガバンクでも融資審査が通る場合もあります。

不動産投資ローンを利用する場合のポイント

下限金利より上限金利に注目する

金利には幅があり、〇%~〇%、という上限と下限が設定されています。金利は低い方がいいのですが、低い金利で借りることができる人は、おおむね融資審査における評価が高い場合が多いのです。ですから、一般的には、上限金利が設定されると考えておく方が安全です。

となると、複数の金融機関の中から選ぶ場合、下限金利よりも上限金利に注目して、上限金利が低い方の金融機関を選ぶ事をお勧めします。

固定金利か変動金利か

固定金利は、ローンを返済するまで金利は変わりません。ただし、変動金利よりも若干高めに設定されています。

変動金利は、景気により金利が変動します。景気がよくなると金利が上がり、悪くなると下がります。金利の見直しは半年に1回行われますが、返済額は5年間変わりません。

ここで注意したいのが、固定金利の違約金についてです。固定金利は固定する年数の設定には、2年、3年、7年、10年などいろいろありまして、この期間の途中で、売却、繰り上げ返済などを行う場合、違約金が発生する場合がほとんどです。

ですから、固定金利でローン支払い途中に売却する可能性がある場合には、違約金分の支出も頭に入れておく必要があります。

金融機関各社で比較する

融資を申し込む金融機関は、複数の機関の比較をしてみます。ただし、パンフレットやホームページ上に掲載されている金利は幅があり、人によって適用金利が異なりますから、実際に融資を申し込んでみて、自身に適用される金利を調べることが大切です。

また、比較するのは金利や期間だけではなく、諸経費についても考慮に入れるようにします。もっとも、このあたりは不動産会社が心得ていますから、複数の融資先に申し込みをして、OKが出た銀行や信託銀行の中から一番条件に合う金融機関を選びます。

金利を下げる努力をする

融資を受ける側ができる努力には、いくつかの方法があります。

  • 返済の途中で借り換えをして、少しでも条件の良い金融機関に乗り換える。
  • 条件の良い金融機関に乗り換えたい旨を、現在ローン返済中の金融機関に話すことにより、金利を競わせ、場合によっては現在の金融機関で金利を下げてもらう。
  • ローン返済中の金融機関に対して、所有物件のメンテナンスの状況や周りの環境改善などの詳細説明を行い、金利の見直しを提案する。

実際はかなり古い物件であるにも関わらず、いかに小まめにメンテナンスを行っていて、家賃についても今後安定的に確保できるということを、融資先の金融機関にプレゼンテーションをすることで、数年に渡って何度か金利を下げることに成功した人もいます。