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不動産投資におけるインカムゲイン

不動産投資におけるインカムゲイン

インカムゲインとは、不動産の賃貸収入、銀行預金や利付債券の受取利息、投資信託の分配金、株式の配当など、資産を保有することで、安定的・継続的に受け取ることができる現金収入を指します。

バブル期の頃は、不動産は購入すれば大きく値上がりしたため、多くの投資家がキャピタルゲイン(売買益)を狙って投資を行っていました。

しかし最近では、よほどの条件が揃わない限り、土地の価格が大きく変化しにくい状況のため、長期的なインカムゲインを狙う投資が多くなっています。

インカムゲインを可能な限り大きくするためには、以下の点に留意する必要があります。

  • 空室期間をできるだけ少なく、フル稼働できる状態にする
  • インカムゲインが目減りしないよう、キャピタルロス(売却時の価格が購入価格より下回る)を起こさないようにする。

不動産投資において安定的にインカムゲインを得るには

不動産投資におけるインカムゲインは、毎月の家賃収入になります。

マンションやアパートは経年劣化はするものの、突然劣化するわけではないため、家賃が急激に下がるということも少なく、長期的かつ安定的な収入を期待することができます。

とは言え、築年数に応じてメンテナンスや修繕に経費がかかりますし、災害や、家賃滞納、夜逃げ、事故など、予測しない事態により、長期間の居住不能になるリスクも念頭に置いておかなければいけません。

安定的にインカムゲインを得ながら、市況が上向きになったり、近隣に駅やショッピングモールなどができるなどの理由で、不動産価格が値上がりすることがあれば、そのタイミングで売却し、キャピタルゲインも得ることができれば、不動産投資は成功と言えるでしょう。

不動産を売却せずに、長期的に持ち続けるという方法もあります。この場合、相続税対策、年金対策、老後のゆとりある生活などを目的としたものとなります。

いずれにしても、インカムゲインを期待するのであれば、できるだけ長期間安定的な収入を得ること、そして、リスクを最小限に留めるように計画を立てることが大切です。

そのためには、どのようにすればいいのかをご紹介したいと思います。

投資計画は綿密に

不動産を購入する段階で、おそらく不動産会社からは、「ローン返済は家賃で充当するので、実質負担はゼロになり、さらに利益が出る」という話があるかもしれません。

しかし実際は、購入段階での不確定要素はたくさんあります。ですから、余裕を持った投資計画を立て、リスクを織り込んだ上で、それでも利益を出すことができるかどうかを検討します。

織り込むべきリスクとしては、以下のような事項が挙げられます。

  1. 建物の老朽化による家賃の下落、売却時の価格の下落
  2. 建物自体ではなく、周りの環境の変化による家賃下落、不動産価値の下落

    環境変化要因として、

    • ショッピングモールや大学が撤退
    • 近隣に新築マンションができる
    • 墓地ができる
    • 隣接地に高層ビルやマンションができたため日当たりが悪くなる
    • 駐車場なし物件の場合は、近隣の月極駐車場が撤退

    など

  3. 予想外の修繕にかかる費用を確保できるか
  4. 事故、災害により入居不可状態が長く続いてしまう可能性

空室になりにくい、立地のよい物件を選ぶ

インカムゲインを最大化するには、できるだけ満室に近い状態にしておく必要があります。

入居者が退去した場合でも、すぐに新たな入居者が見つかりやすいのは、

  • 駅から徒歩10~15分以内
  • 交通の便がよい(最寄り駅が複数ある、都心までの便がよい等)
  • 買い物の便が良い
  • 小中学校、幼稚園、病院が近い

などの立地条件が重要になります。

仮に、不動産の購入価格が多少高かった場合でも、安定的なインカムゲインを得ることができれば、リスクは少なくなります。

利回りに着目する

利回りには表面利回りと実質利回り(NOI《Not Operation Income》)があります。

表面利回り((年間家賃収入÷物件価格)×100)
実質利回り((年間家賃収入-年間支出)÷物件価格×100)

より重要なのは、実質利回りです。

多くの物件は表面利回りが公表されていて、投資する際も表面利回りばかりに気を取られてしまいますが、実際は、支出を考慮した実質利回りに注意する必要があります。

支出は、固定資産税や都市計画税の他、修繕費、入居者が退去する時のオーナー負担のリフォーム費用、広告宣伝費など、さまざまな費用が考えられます。

利回りが高ければ高いほど「物件価格は安めで、家賃収入が多め」ということになりますから、一見その方がいいように見えます。しかし、「物件価格が安め」ということは、それだけリスクも高いということになります。

例えば、立地が良くないために空室になりやすい、駅から遠い、買い物が不便など、いったん空室になると埋まりにくいなどの理由が考えられます。地方の物件の場合、都心の物件より利回りが高くなりますが、地方では都心ほど入居率が高くないことがその理由となります。

不動産をどのくらいの期間保有するかにもよりますが、利回りが高い場合は、安定的なインカムゲインを得ることが難しい可能性があることも念頭に置いておきましょう。

もし、古い物件であるという理由で安価で売られている場合、利回りは高くなります。

しかし、その場合でも、自身や親戚などが工務店を営んでいて、無償あるいは安価でリフォームや修繕を行うことができ、安定的な入居者を確保できそうであるという場合は、利回りが高くても購入する価値は大いにあります。

キャピタルロスを回避する

キャピタルロスとは、キャピタルゲイン(売却益)の反対、つまり、売却時に損をすることを言います。最近の不動産投資は、インカムゲインを得るための投資であると言う考え方が主流です。

仮に、購入から5年間のインカムゲインで3,000万円を得たとしても、売買時にキャピタルロスが3,500万円発生したとすれば、実質赤字になってしまいます。

インカムゲインを得ることが目的でも、キャピタルゲインは最低限でもゼロに、少なくともキャピタルロスを発生させないようにする必要があります。

そのためには

  • キャピタルロスの発生が考えられる場合は、市況が良くなるまでさらに長期保有する。
  • 購入時に、価格が下がりにくい物件を検討する。
  • 売却時の価格査定は、不動産会社によってかなり異なるので、複数の会社に査定をしてもらい、少しでも高い価格で売るようにする。

などの対策を考えておく必要があります。