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不動産投資失敗事例集

不動産投資失敗事例集

不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンと言われています。リスクが高すぎるわけはありませんが、十分なリスク管理を行いながら投資を行う必要があります。ここでは、不動産投資に失敗した事例をご紹介したいと思います。

事例1、空室リスク、家賃下落リスクを回避できなかった

3100万円で、新築の区分マンションを1戸購入しました。キャッシュフローがほんの少しだけマイナスになることから、購入当初は躊躇しましたが、減価償却費、諸経費などを経費に計上すると、税金の戻りが数十万円あることがわかり、購入に踏み切りました。

ところが、購入から数年経ったあるとき、空室が2か月間もできてしまい、すでに新築ではないことから、賃料を下げて対応するしかありませんでした。そのため、年間収支がマイナスという状況に陥ってしまいました。

ローンの残債が2,900万円ほどあり、物件価格は2,300万円くらいなので、売却した場合でも赤字になってしまいます。

新築の区分マンションの場合は、購入して1オーナーが付くと、すぐに物件の価格は2割ほど下落しますから、購入する時点でこのことは念頭に置いておいたほうがいいです。

事例2、物件価格だけではなく、金利のことも意識しておくべき

購入した物件は3,000万円ほどで、利回り5%の区分マンションです。

毎月の金利が5.03%であったため、キャッシュフローが5万円以上赤字になってしまっていました。この金利では、3,000万円ほどの物件が、金利分を含めると倍の6,000万円以上の返済となってしまいます。

購入から15年目で、すでに2000万円以上を支払い終えましたが、残債がまだ物件価格より高い状態で、結局破産することになりました。

不動産投資は出口までの期間が長いので、ローンの金利はばかになりません。現在が低金利でも、金利が高くなった場合の対策はしっかり立てておいた方がよいと思います。

事例3、大学が都心へ移転しまった

都心の物件は高額になるため、郊外のアパート一棟を購入しました。購入価格は約5,000万円です。

購入当初、近くに大学があったので、大学生が一度入居すると、多くの場合4年間は住んでもらえていました。地方や郊外のアパートを経営する場合、一般の人よりは近隣の大学生などをターゲットにすると入りやすいです。

ところが、少子化の影響でしょうか。肝心の大学が都心へ移転してしまったのです。そのため、空室が目立つようになり、予定していた家賃を確保することが難しくなり、毎月10万円以上の赤字となってしまっています。このままでは破綻してしまいます。

事例4、サブリース契約なら安心、というわけではない

1,800万円で区分マンションを1戸購入したのですが、その際サブリース契約を結びました。サブリース契約であれば35年一括借り上げをしてもらえるため、空室リスクはないと思っていました。

ですが、サブリース契約は35年間借り上げてはくれるものの、当初の家賃を35年間保証するというものではありません。何年かに一回賃料の見直しが行われますが、そのことを十分理解しないまま契約に至ってしまう人も多いようです。

最初の5~6年間の家賃収入は安定していたものの、その後何度か家賃減額の交渉をされ、家賃が下落して行ったために、収支が赤字になってしまいました。

事例5、戸建て住宅のリフォーム費用が負担に

ファミリー層の入居を確保できると、中古の一戸建て住宅(4LDK)を1,200万円で購入しました。

賃貸する前にリフォームが必要で、リフォーム費用は230万円にものぼりました。しかも、入居者が退去するたびに、その修繕費用は100万円近くになってしまうとのことでした。リフォームを行っても空室が続くことが多く、結局、支出だけがどんどん重なっていきました。

戸建て住宅の場合、マンションやアパートに比べて、メンテナンス費用がかかります。しかし、家賃はマンションなどよりも高額にすることが難しいのです。そのあたりをしっかり理解して、投資を行えばよかったと思っています。

事例6、購入物件の資産価値が売却時に激減

新築のワンルームマンションを購入しました。購入当初は、ローンの返済と経費などでキャッシュフローは2万円ほどの赤字ではあったものの、軌道に乗ってくると黒字経営ができるようになっていました。

黒字経営がしばらく続いていて調子が良かったのですが、年月が経つにつれ、空室や修繕などで経費がかさむようになり、再び赤字に転落してしまいます。

売却を考えたときには、査定価格が購入時よりも500万円も下になっていました。これですと、ローンを完済することもできませんので、売却はあきらめてなんとか赤字から脱出するしかありません。

管理費や税金など、経費が思ったよりも多くなることがあります。また、キャピタルゲインを狙っていない場合でも、売却時に大幅に値下がりすれば、これまで収益があったとしてもその分が相殺されてしまいます。

不動産投資が成功するか失敗するかは出口しだいと言われていますが、安定的に家賃収入があっても失敗するケースがあることがよくわかりました。

事例7、利回りの高い地方物件は空室率も高い

地方の物件は、一般的に東京都心の物件よりも利回りが高く、一見効率のよい投資のように見えます。しかし、利回りが良いということは、空室が埋まりにくいなどの難点があります。

購入したワンルームマンションは、新築当初は問題なく経営できていましたが、入居者が変わるたびに数千円ずつ値下げをしないと空室が埋まりにくくなり、2年もすると毎月の収支が赤字になっていました。

このような状態であれば、毎月の家賃収入もさることながら、売却時にもかなりの値下がりを覚悟しなくてはなりませんから、今からとても不安です。

事例8、サブリース契約を解約してしまった

購入したワンルームマンションは、もともとサブリース契約されていました。予定では、年金をもらう年齢になる頃にローンが終わることになっていたので、年金+αの収入が期待できるはずでした。

ところが、サブリースの手数料分を節約したくなり、不動産会社の反対を押し切り、契約を打ち切って一般管理に切り替えてしまいました。

入居者が退去する度にリフォーム代がかかる上に、新しい入居者がきまらないまま数か月が過ぎることもあり、このまま空室が続いたらと思うと不安になってしまいます。

毎回、入居者が退去するたびに不安になるのであれば、サブリース契約は続けていればよかったと後悔しています。