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不動産投資で物件を選ぶコツ

不動産投資で物件を選ぶコツ

不動産投資は、物件の選び方で成功、失敗が決まると言っても過言ではありません。物件によっては、どう頑張っても空室がなかなか埋まらない、さらに購入価格より売却時の価格の方が大幅に下がり、キャピタルロスが発生してしまうということもあります。

物件を選ぶ際は、物件そのものだけを見るのではなく、多角的な方向から検討することが大切です。不動産投資で物件を選ぶ際のコツをご紹介いたします。

不動産会社を選ぶコツ

不動産会社を選ぶ時は、いくつかの会社を比較検討します。検討ポイントは、下記のような項目が挙げられます。

実績や口コミなど客観的に比較を行う

不動産会社は、通常自社についての悪い情報を伝えてくるはずがありませんから、実績、取扱件数、口コミなどの客観的な情報を調べて、信頼のおける不動産会社であるかを判断します。

売主物件を選ぶ

不動産の購入先が、仲介業者ではなく売主(自社)物件である場合、仲介手数料がかからない分安くなります。

また、売主(自社)物件は、

  • 仲介物件よりも値引きの交渉に応じてもらいやすい
  • 瑕疵担保責任がついていて、万が一の不具合にも最低2年間の補償がつく

というメリットがあります。

購入を検討している地域の情報をどこまで提供してもらえたか

例えば、購入する物件の近隣に駅やショッピングセンターができるなどいい情報だけではなく、大学やショッピングモールが撤退するなど、将来の不動産価格に関わる重要な情報をきちんと提供してもらえるかで、信頼がおけるかどうかを判断することができます。

アフターフォローやアドバイスがあるか

物件購入時だけではなく、アフターフォローやアドバイス(例えば、空室を埋めやすいコツや宣伝方法など)をしてもらえるかなどについても、事前に確認しておきます。購入後のメンテナンスや空室対策、さらには売却まで一括してサポートしてもらえることが理想です。

物件の欠点やリスクまで正直に伝えてくれるか

例えば、物件が安くなっている場合、その物件の欠点、安くなっている理由や将来的なリスクなどを正直に伝えてくれるかなどもポイントとなります。

例えば、後になって事故物件であることが判明した場合でも、売主が、事故からどのくらいの期間経過したら事故について伝えなくてもいいかという明確なルールがないため、法的責任を問うことができないからです。

空室になりにくいエリアを選ぶコツ

特にインカムゲインを狙う場合において、不動産のエリアはとても重要になります。

駅に近い、買い物に便利、交通の便がいいなどの利便性はもちろんのことですが、近い将来、駅ができる、ショッピングモールができるなどの開発の可能性はあるか、など詳細に至るまで調べます。また、購入する物件によって、大きなウェートを占める条件は若干異なります。

ワンルームの物件の場合

  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • 最寄り駅は複数路線の利用可能
  • 都心までのアクセスがよい
  • コンビニエンスストアが近い

(単身者の場合は、駅からの距離や勤務先までの時間などを重視する傾向にあります)

ファミリー向け物件の場合

  • 最寄り駅から徒歩15~20分以内
  • 最寄り駅は複数路線の利用が可能
  • 学校、幼稚園、病院、公園が近い
  • スーパーマーケットが近い

(ファミリーの場合は、生活や子供に関する条件が重要視されます)

単身者の多くは、買い物がそれほど便利であることよりも、帰りが遅い、自宅で食事をしないことも多いため駅から近い方ことを重視し、コンビニエンスストアが近くにあれば十分と考える人も少なくありません。

ファミリーの場合は、多少駅から離れても、生活に便利、学校、病院、公園が近いなど、子供を中心に考えた環境が重視されることが多くなります。

新築か中古か?

新築か中古かどちらがいいかと言えば、新築物件のほうが、よりリスクは少なく人気も高い分、利回りは低くなります。どのくらいの予算をかけることができるかにもよりますが、場合によっては、家賃収入よりローンの返済額の方が多くなってしまうということもあります。

中古物件を購入する場合でも、いくつかのポイントを押さえて、極力リスクを減らすようにすることで、効率の良い投資が可能となります。

中古物件を購入するときに押さえるべきポイント

  • 購入する物件は新耐震基準を満たしている1981年以降に建てられた物件を選びます。
  • 建物自体の耐震基準だけではなく、液状化が起きない、津波の影響を受けにくい、土壌がしっかりしている地域を選びます。
  • 中古であっても、立地がよければ空室率は減りますから、予算と相談の上、できるかぎり立地のよい物件を購入します。
  • 中古物件の場合は、予期しない修繕などが発生することも考えられるので、管理会社が行うメンテナンスの頻度、内容などもしっかり把握しておく必要があります。
  • オートロック、宅配ボックス、管理人の常駐、防犯カメラ、駐車場1件1台完備など、付帯設備が充実している物件は、空室率が下がりやすくなります。

仲介手数料を節約するコツ

上述したように、仲介手数料は、不動産の売主から直接購入する場合には発生しませんが、物件売買を仲介する不動産会社を通す場合には発生します。

従って、売主(自社)物件を選ぶことが、仲介手数料を節約する一つの方法になります。また、売主は売主、買主は買主と、別々の仲介業者がついている場合と、売主と買主の両方を仲介する不動産会社の場合があります。

該当物件の売却と購入の両方を仲介する業者では、ダブルで手数料が入るため、値引き交渉をしやすいと言われています。少しでも経費を浮かせたい場合、手数料の値引き交渉をしてみるのも一つの方法です。