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不動産投資におけるキャピタルゲイン

不動産投資におけるキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産、株式、債券などを始め、骨とう品や宝石類などの資産と呼べるものまで、購入時より売却時に値上がりすることで得られる収益のことを言います。

不動産投資におけるキャピタルゲインは、マンション、アパート、一戸建て、土地など、購入時より高く売却できた場合に受け取る利益のことです。

過去、日本において土地の価格が上昇し続けてきました。特にバブルの頃は、不動産を購入すれば大きく値上がりし、キャピタルゲインにより潤った人がたくさんいました。

しかし、バブル崩壊で一気に不動産価格は落ち込み、現在はそれほど大きな変動がないまま低迷しています。

キャピタルゲインの計算

仮に不動産購入価格が1億円、売却価格が1億円であった場合、キャピタルゲインは0円というわけではありません。

キャピタルゲインの計算式

キャピタルゲインの算出は以下のようになります。

売却価格-(購入時価格-減価償却累計額)=キャピタルゲイン

例えば、1億円で購入した不動産を5年保有し、1億円で売却、減価償却費の累計が2000万円であったとすると、

1億円-(1億円-2,000万円)=2,000万円

となり、会計上は2,000万円の利益が発生したとみなされます。

※1)減価償却費は建物のみに発生します。
※2)売却時の仲介手数料他の諸費用は、売却価格より控除されます。

また、同物件でインカムゲイン(家賃収入)の5年間の累計が1,000万円であった場合、

インカムゲイン累計(1,000万円)+キャピタルゲイン(2,000万円)=3,000万円

が収益とされます。

つまり、この例では、1億円で購入、1億円で売却した場合でも、会計上ではキャピタルゲインの分の収益が出ていることになりますから、その分の税金がかかることに注意しておく必要があります。

不動産投資においてキャピタルゲインを得るには

不動産投資において、キャピタルゲインを期待するのであれば、売却時には仲介手数料や税金分以上の価格で売却する必要があります。

また、土地の場合はともかく、マンションやアパート、一戸建てを購入するためにローンを組んだ場合、返済している間にも物件は老朽化していきますから、通常は経年劣化分だけ売却価格は下落していきます。

そのような中でも、キャピタルゲインを得るためには、購入時にいくつかのポイントを押さえる必要があります。

利回りに着目する

不動産を購入する際は、利回りに着目します。利回りとは、物件価格に対して、満室であった場合の年間家賃収入の割合で示します。利回りが高い物件ほど、収益性が良いということになります。

ところが、利回りが高い、つまり、賃料に対して物件価格が安い場合、その物件に何かしらのリスクがある可能性があります。

リスクというのは、例えば、空室率の安定性に欠ける、周りの環境の変化により売却時の価格が下がる可能性がある、などの要因が挙げられ、実際に売却する時になって不動産価値が大きく下がっていることもあります。

利回りには、表面利回りと実質利回り(NOI《Not Operating Income》利回り)があります。

表面利回り((年間家賃収入÷物件価格)×100)
実質利回り((年間家賃収入-年間支出)÷物件価格×100)

現在、東京オリンピック開催の影響で、都内の家賃相場は上昇してきており、表面利回りで10%前後というところも多いようです。

ただし、実際に不動産投資を行う場合に注目したいのは、実質利回りです。目安として、東京都内の物件の場合の実質利回りは、4~5%くらいとなっています。

2018年になって、ワンルームマンションでは4.5%前後、都心一等地のマンションやオフィスビルになると、2~3%台というところもあるようです。

地方の物件の場合、入居率は都内より下がるため、そのリスク分利回りは高めに5~6%くらい、都心よりも1%ほど高めになっています。

さて、その利回りは、金利の動きと連動します。都心の物件はもともと利回りが低めであるため、金利が動けば、物件価格への影響が大きくなります。

例えば、月100万円の純利益がある物件で、実質利回りが4%から3%に下落したとします。

純収益 ÷ 実質利回り=物件価格 ですから

100万円÷0.04(4%)=約2,500万円
100万円÷0.03(3%)=約3,300万円

となり、1%の利回りの差で物件価格にこれだけの差が出ます。

家賃の価格は大きく変化するものではないので、利回りの上下が物件価格に大きな影響を及ぼします。

つまり、売却時に価格を下げないためには、購入時に安定的な収益を上げられる物件を選ぶ事、そして、売却時の金利の動向を見極めることが大切です。ただし、条件のよい物件は購入価格も高いですから、そのバランスを見極めるのは簡単なことではありません。

実質利回りでポイントとなる「年間支出」については、想定外の支出が発生することもありますから、信頼のおける専門家に相談するのがよいでしょう。

立地のよい物件を選ぶ

立地のよい物件は当然価格も高くなりますが、現在の状況に加えて、今後の環境の変化にも注目したいところです。

例えば、ショッピングモールが建つ、大学ができる、駅ができるなど、物件の価格が高騰する要因はいろいろあります。ただし、これらの情報がまだ青写真の段階で、一般の人が知ることは容易ではありません。

こうした情報に強い不動産会社などと組んで、日ごろから情報を仕入れることができるようにしておくことが大切です。

売却のタイミングを逃さない

オリンピックが東京で開催されると決まる前に、都心部の不動産を買った人は、ここ数年の値上がりにより、すでにキャピタルゲインが発生しています。さらに、オリンピック開催前に売り抜けることができれば、さらに利益は多くなるでしょう。

オリンピック開催後は、不動産価格が下落するであろうことは誰でも容易に想像がつきますから、オリンピック直前はキャピタルゲイン狙いの売り物件が増える時期です。

オリンピック開催前のどの時期に売るか、そのタイミングを慎重に見極めることが大切です。

キャピタルゲインよりもインカムゲイン狙いが主流

最近の不動産投資の傾向としては、キャピタルゲインを狙うよりもインカムゲインを期待することが主流となっています。

マンションやアパートの場合、仮にキャピタルゲインを狙っての購入であっても、実際は家賃収入というインカムゲインが発生しますから、その両方で利益を得ることができればベストです。

しかし、バブル期とは異なり、今は不動産を買えば必ず値上がりするという時代ではありません。仮に、今後ショッピングモールができるという情報を元に、キャピタルゲイン狙いの不動産を購入したとします。

しかし、その話がとん挫した場合、不動産の価値は大きく下がることになります。つまり、高値でつかまされてしまった、ということになります。そうしたリスクも考慮に入れて、しっかり家賃収入で利益を上げられる物件を選んでいくことが大切です。