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不動産投資とは

不動産投資とは

不動産投資は、利益を得ることを目的として、マンション、アパート、戸建て、土地などの不動産に投資することを言います。

バブルが崩壊して不動産価格が下がった2000年ころから、不動産投資に目が向けられ、低金利や金融緩和政策にも後押しされ、不動産投資の人気が高まっています。

相続税対策、年金への不安、高齢化による健康リスクなどを考えた場合、不動産投資は比較的ローリスクでミドルリターンを期待することができるため、人気があります。

不動産投資による利益は、キャピタルゲイン(売却益)とインカムゲイン(賃貸収入)の両方を期待することができます。

しかし、建物の不動産の場合、建物の劣化などで売却価格が下落することもありますから、現在の市場の状況では、主にインカムゲインを期待することが主流となっています。

不動産投資にはどんなものがあるの?

マンション・アパート一棟への投資

一棟買いのメリットは、マンションもアパートも部屋が複数あるため、1戸だけを購入するよりは空室リスクをある程度分散することができることです。

個人が一棟を購入する場合、いくらローンとは言えマンションの一棟買いは価格も高く、個人にとって非常にハードルが高いため、アパートを購入されることが多くなっています。

しかし、アパートは購入しやすい反面、木造であることが多く、鉄筋のマンションよりも経年劣化の度合いが高い傾向にあります。

マンションやアパートは、ある日突然思わぬ修繕費がかかる可能性があることや、経年劣化による家賃の下落や空室増加などのリスクは考慮しておく必要があります。メンテナンスを怠ると、劣化が激しくなり売却時の価格が大幅に下落する可能性もあるので、注意が必要です。

マンション一戸への投資

マンション一戸への投資は、特にワンルームタイプのマンションへの投資に人気があります。人気の理由は、一棟を購入するほど高額ではないことや、結婚率の低下、離婚率の増加などにより単身者も増え、ワンルームマンションの需要が今後増えて行くと予想されるからです。

一戸買いの場合は、一棟買いと異なり、空室が長期間に渡るとその間の収入はゼロになりますから、空室期間をできるだけなくすことが重要になります。

しかし、新築物件の場合なら、多少費用がかかっても空室保証や滞納保証付きのサポートを行っている業者を利用することで、リスクを大幅に減らすことができます。

ファミリータイプの場合は、家賃も高めですし、長期間住んでもらいやすい反面、ワンルームよりは決定率が低く、家族の意見がまとまるまでの期間も長くなりますから、その分空室期間も長くなる傾向にあります。

一戸建て

一戸建ての投資物件は、マンションに比べるとそれほど多くはありません。入居はファミリー層が多いため、一旦入居すると退去しにくいメリットがある反面、いったん空室になると逆になかなか埋まりにくいデメリットもあります。

一戸建て物件のメンテナンスについては、もともとマンションよりも大変なのですが、庭がついている場合は庭のメンテナンスも行う必要がありますので、さらに費用がかさみます。

また、一戸建ては木造が多いため、老朽化の進みはマンションよりは早く、家賃下落の可能性も考慮する必要があります。

特に築年数が何十年という中古物件の場合は、地震などの被害も受けやすく、シロアリ対策、配管、塗装など、次々とメンテナンスの必要が出てくる可能性もあります。

土地

土地を購入しても、そのままでは売却するまで利益になりません。利益を出すためには、土地を貸す、アパートやマンションを建てる、駐車場を作るなどを行う必要があります。

この中で、駐車場は比較的手軽な方法で人気もあるのですが、近隣に同じような駐車場がいくつもできてしまうリスクはあります。確実な定期収入を狙うのであれば、土地の広さに応じたアパートやマンションを建てる方が収益率は上がります。

不動産投資のメリットとデメリット

メリット

働かなくても収入が入る

自ら経営戦略などを考えることなく、入居さえしてもらえれば家賃収入を得ることができます。

ローンでの購入が可能

投資資金を全て用意することなく、融資を受けて家賃収入をローン返済に充てれば、自己資金が少なくても投資を行うことが可能です。

相続税対策になる

不動産の場合の評価額は現金より低いので、相続税が発生した場合でも現金で残すよりは税金が安くなります。

年金対策になる

今後の少子高齢化により、ますます年金の受給額の減少や受給年齢が上がることが予想されます。それに加えて平均寿命100歳時代が来るとも言われ、将来の経済的な不安はつきません。

年金が当てにできないとなると、ゆとりある暮らしをするためには、資産運用をするなどの方法がありますが、素人が株などの資産運用をするのは不安があります。

不動産投資は、家賃がしっかり入ってきてくれれば、毎月の安定した収入を見込むことができるので、年金収入と合わせてゆとりある生活をすることが可能です。

空室リスクをなくすために、ある程度の手数料を払っても、長期間の空室保証をしてもらえる管理会社に一括して任せるというのも一つの方法です。

生命保険のような形で残すことが可能

ローンを組む際に、団体信用生命保険をかけることになりますので、所有者が死亡した場合はローンが全額免除になります。その場合、残された遺族は家賃収入を丸ごと利益として得ることができますから、生命保険のような形の保障と考えることができます。

土地は手元に残る

仮に建物が使えなくなった場合でも、土地は手元に残るので財産となります。ただし、賃貸収入がなくなった場合、なんらかの土地活用をしないと、固定資産税分マイナスとなってしまいますので注意が必要です。

デメリット

短期的な利益を狙うには不向き

不動産投資は株式投資と異なり、その性質上、今日買って明日売るというわけには行きません。そもそも購入、売却にもそれなりの日数がかかりますし、賃貸収入と売却収入を見込んでの長期保有が基本となりますから、短期的な利益を狙うには不向きになります。

空室になれば返済がきつくなる

ローンを組んで、家賃収入をローン返済に充てるケースが多いのですが、空室期間が長くなれば返済が厳しくなります。

不動産の経年劣化や、近隣のスーパーの撤退、近隣の新築物件の建設など、周りの環境の変化により空室が増える可能性もありますから、当初の予定通りの収入が見込めるとは限りません。

地震によるリスク

日本は地震大国ですから、購入した不動産が、地震により居住不能になる可能性も否定できません。そのため、1981年以降の新耐震基準で建てられた物件を選ぶことが大切です。

しかし、それでも、一部倒壊や修繕が必要になった場合の出費はかかり、一定期間空室を余儀なくされる場合も起こります。また、建物だけではなく、一定の耐震基準を満たしていないことにより居住者に怪我などがあった場合、責任を問われるケースもあります。

市場動向により購入価格より売却価格が低くなることもある

不動産の価値は、市場の情勢により上下します。バブル時に不動産を購入した人の中には、バブル崩壊と共に不動産の価値が激減し、破産した人もたくさん出ました。

バブル崩壊というようなことは、そうそう起こるものではありませんが、売却する必要が出て来た時、評価額が購入価格を大幅に下回っているということもあります。

物件によっては維持費がかかることも

特に中古物件の場合は、老朽化により、予想していない修繕の必要が次から次へと発生するということもあります。修繕費がかかる上、長期間空室が続けばローンの返済も厳しくなります。

購入時には、購入価格だけではなく、その後のメンテナンスにかかる経費も想定した予算を立てることが大切です。